高和董事长苏鑫:深扒一线城市房价暴涨的逻辑

2017-12-29 16:08:55 2195次
迷你贷理财 房价剧烈上涨 原因是双反馈环的互相促进 住宅产品重回投资属性主要基于以下两点原因。第一,是相关政策的放开。在2010年限购限贷政策推出之后,刚需和改善一度成为了住宅市场的绝对主力,投资的比例长期稳定在10%以下。然而随着去年相关政策的放开,投资住宅的难度已经大为下降了。第二,是散户投资者面对通胀风险和银行利率的下调,恐慌情绪加重,迫切需要寻找安全稳定的,因此大量进入住宅市场,产生了较高比例的恐慌性投资。然而值得注意的是,随着投资属性的不断扩大,以及投资者普遍使用杠杆,都使得住宅市场在繁荣背后也蕴藏了较高的风险。 商办物业最明显的现象来自于投资区域的郊区化以及投资客群的下移。在区域方面,由于核心区域的供应量很少,主要的成交集中在丰台、大兴和通州等较为偏远地区;客群方面,传统投资客依然在上占绝大多数,但随着投资市场的不断波动,另一个明显的现象是,首次投资商业地产的小白客户数量庞大,投资能力有限,通常成交金额在200至300万之间,但投资意愿非常强烈,且非常注重投资的安全性。基于以上几点,商业地产成为了很好的投资品。 2016年该如何选择,借鉴两个经典理论学说: 一是诺贝尔经济学奖获得者席勒的反馈环理论。他发现,如果一个诱发因素使上涨后,就会使投资者预期价格还会上涨且增强上涨的信心,结果使过多的投资者进入,造成价格更大幅的上涨,这就形成一个自发的反馈环,即使不再有新的外力,价格也会不断上涨,最终使得股票的价格上涨的结果超过了此诱发因素应该造成的结果。 房价剧烈上涨的原因是双反馈环的互相促进。第一个反馈环是地王推动的一手房价上涨。地王的出现使附近楼盘的售价上涨,这又使其他开发商有市场转好的错觉,于是更多开发商追逐新推出的土地,地王再次出现,从而再次推动一手房价的上涨。第二个反馈环是二手房推动的一手房价上涨。业主从媒体看到土地上涨及“日光盘”的大肆渲染,自然有动力提高二手房的卖价;开发商注意到二手房涨价,也会提高一手房价格;买房人看到不断涨价觉得必须马上下手,这样更多买家就涌来了,又会推动新一轮房价上涨。 二是情绪指数,来源于艺术品市场:拍卖时,若本来预计10个人参加,结果来了100个人,最后成交的价格一定会比预期翻好几倍,这就是情绪指数。房地产市场也是如此,开发商发现“单套房平均带看人数”提高,其情绪指数就会上涨,这种情绪又在开发商之间互相传染,大家第一反应就是成交量将提高,紧跟着是对房价上涨形成了共识。
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